Guide · Publié le 30 octobre 2026
Fin de bail : qui paie quoi entre locataire et propriétaire ?
Qui paie quoi : le tableau
| Situation | Locataire | Bailleur |
|---|---|---|
| Nettoyage complet du logement, stores, radiateurs, hotte | Oui | – |
| Ampoule, joint de robinet, flexible de douche, écoulement bouché | Oui (menus travaux) | – |
| Peinture jaunie après plusieurs années, petits trous de clous | – | Oui (usure normale) |
| Murs tachés, nombreux trous, couleur vive posée sans accord | Oui, au prorata | Le reste |
| Parquet rayé profondément ou brûlé | Oui, au prorata | Le reste |
| Parquet légèrement patiné aux passages | – | Oui (usure normale) |
| Appareil électroménager en panne par usure | – | Oui |
| Vitre, miroir ou lavabo fendu par le locataire | Oui | – |
| Clé perdue | Oui (souvent le cylindre) | – |
Principes du Code des obligations et, pour le canton de Vaud, des Règles et usages locatifs (RULV). Votre bail peut prévoir des règles particulières : lisez-le avant l'état des lieux.
Recevez 3 devis gratuits pour votre projet
Gratuit et sans engagement : 3 entreprises choisies pour votre projet vous font chacune une offre, vous comparez.
L'usure normale : ce que vous ne payez pas
Le locataire doit rendre le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 du Code des obligations). Autrement dit, il ne paie pas ce que le temps abîme de toute façon, même avec un bon entretien.
- La peinture qui jaunit ou grisaille après plusieurs années, les traces légères derrière les meubles.
- Les petits trous de clous ou de chevilles pour accrocher des tableaux, en nombre raisonnable.
- Le parquet patiné aux endroits de passage, une moquette tassée.
- Les joints de salle de bains qui ont vieilli, l'émail légèrement mat.
- Un appareil électroménager qui tombe en panne par usure.
C'est le propriétaire qui assume ces frais : ils sont couverts par le loyer.
Les menus travaux à la charge du locataire
Pendant le bail et au départ, le locataire fait les petits travaux d'entretien qu'on peut réaliser soi-même, sans outil spécial et pour peu d'argent. Dans le canton de Vaud, les règles et usages locatifs en donnent une liste indicative (RULV, art. 9 A) :
- remplacer le pommeau ou le tuyau flexible de douche ;
- remplacer les joints de la robinetterie simple ;
- déboucher les écoulements jusqu'au siphon compris ;
- changer les ampoules directement accessibles ;
- graisser les cylindres et les gonds des portes et serrures ;
- nettoyer ou remplacer le filtre de la hotte, s'il est accessible.
Avant l'état des lieux, faites le tour : un robinet qui goutte ou un flexible entartré est presque toujours relevé.
Les dégâts : le calcul au prorata
Le locataire répond des dégâts qu'il a causés, lui, ses proches, ses visites ou ses animaux. Mais un élément qui avait déjà vieilli n'est pas remboursé à neuf : on tient compte de sa durée de vie et de son âge. En Suisse romande, bailleurs et locataires se réfèrent au tableau paritaire des amortissements établi par la Fédération romande immobilière (FRI) et l'ASLOCA.
| Élément | Durée de vie |
|---|---|
| Peinture des murs et plafonds (dispersion) | 8 ans |
| Joints de faïence de salle de bains | 8 ans |
| Papier peint, qualité moyenne | 10 ans |
| Moquette, qualité moyenne | 10 ans |
| Vitrification du parquet | 10 ans |
| Réfrigérateur | 10 ans |
| Cuisinière, four, lave-vaisselle | 15 ans |
| Stores à lamelles intérieurs | 15 ans |
| Robinetterie | 20 ans |
| Carrelage céramique | 30 ans |
Exemple de calcul
Les murs du séjour ont été repeints il y a 6 ans. En partant, vous laissez des taches et des trous nombreux, et la gérance fait repeindre pour 2'000 CHF. La peinture dure 8 ans selon le tableau : il lui restait 2 ans sur 8, soit 25 %. Votre part : environ 500 CHF. Si la peinture avait plus de 8 ans, vous ne devriez en principe plus rien pour ce poste.
Ces durées sont indicatives et n'ont pas force de loi : chaque cas se juge selon l'usure réelle. Demandez toujours le détail du calcul et la date des derniers travaux.
Le nettoyage : ce que la gérance contrôle
Le logement doit être rendu vide et propre, en bon état d'entretien. Les règles vaudoises citent notamment les stores et jalousies, les écoulements accessibles, les radiateurs et le filtre de ventilation (RULV, art. 36). En pratique, les gérances regardent aussi :
- la cuisine complète, four, plaques, hotte et réfrigérateur compris ;
- les salles d'eau, sans calcaire ni traces, émail nettoyé sans abrasif ;
- les vitres, cadres et faces intérieures des doubles vitrages ;
- les stores et volets, brossés et lavés ;
- la cave et le galetas, vidés et balayés.
Beaucoup de locataires confient ce travail à une entreprise spécialisée. Choisissez une offre avec garantie de reprise écrite : si la gérance relève un défaut, l'entreprise revient le corriger sans frais. Les prix sont dans notre guide du prix d'un nettoyage de fin de bail, et vous pouvez recevoir 3 offres pour Lausanne, Renens, Morges ou toute la Suisse romande.
L'état des lieux de sortie
Il se fait en principe à l'échéance du bail, en présence des deux parties, et se compare au procès-verbal d'entrée. Tout ce qui était déjà noté à l'entrée ne peut pas vous être reproché à la sortie.
- Soyez présent, ou faites-vous représenter, et gardez le procès-verbal d'entrée sous la main.
- Lisez le procès-verbal avant de signer. Si vous n'êtes pas d'accord sur un point, écrivez-le sur le document.
- Dans le canton de Vaud, l'état des lieux de sortie ne vaut pas reconnaissance de dette (RULV, art. 36). Ne signez pas de reconnaissance de dette séparée sans réfléchir.
- Le bailleur doit signaler tout de suite les défauts dont vous répondez ; sinon vous êtes libéré, sauf pour les défauts cachés qu'un examen usuel ne permettait pas de voir (art. 267a CO).
- Rendez toutes les clés, y compris celles de la cave, du garage et de la boîte aux lettres. Une clé perdue coûte souvent le remplacement du cylindre.
La garantie de loyer
La garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer net et doit être déposée sur un compte bancaire au nom du locataire ou passer par une société de cautionnement (art. 257e CO). À la fin du bail :
- elle est libérée dès que le bailleur donne son accord à la banque, souvent après l'état des lieux et les éventuelles réparations ;
- si aucune procédure n'a été engagée contre vous dans l'année qui suit la fin du bail, vous pouvez la récupérer sans l'accord du bailleur ;
- en cas de désaccord sur un montant, l'autorité de conciliation en matière de bail de votre district peut être saisie gratuitement.
Le planning d'une fin de bail réussie
- Dès la résiliation : relisez votre bail et le procès-verbal d'entrée, notez la date de l'état des lieux.
- 4 à 6 semaines avant : demandez des devis de déménagement et de nettoyage de fin de bail.
- 2 semaines avant : faites les menus travaux, rebouchez les trous si la gérance l'accepte, signalez un éventuel dégât à votre assurance responsabilité civile.
- La veille ou le matin : nettoyage complet du logement vide, cave et galetas compris.
- Le jour J : état des lieux, remarques écrites sur le procès-verbal, remise de toutes les clés.
- Après : relevez les compteurs, annoncez votre départ à la commune et suivez la libération de la garantie.
Recevez 3 devis gratuits
Décrivez votre logement en quelques clics : nous transmettons votre demande à 3 entreprises de nettoyage choisies pour votre projet. Vous comparez les offres, la garantie de reprise et les prix, et vous choisissez. Gratuit et sans engagement. Vous pouvez demander les devis de déménagement en même temps.
Cet article donne des informations générales, pas un conseil juridique. En cas de litige, adressez-vous à l'autorité de conciliation de votre district ou à une association de locataires ou de propriétaires. Sources : Code des obligations, art. 257e, 267 et 267a ; Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV), art. 2, 9 A et 36 ; Tableau paritaire des amortissements FRI–ASLOCA ; consignes d'état des lieux de sortie de la Ville de Lausanne. Consultés le 30 octobre 2026.